Купив будинок – отримай землю на додачу: в Україні набули чинності нові правила купівлі нерухомості

В Україні з 28 жовтня набрали чинності правила, за якими земля одночасно переходить покупцю нерухомості, що на ній розташована, без оформлення окремої угоди на придбання ділянки. Іншими словами, під час купівлі будинку земля додається «автоматично».

Відповідний Закон № 1174-IX щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості ухвалено Верховною Радою 8 вересня та офіційно опубліковано у газеті «Голос України» 28 вересня. Його заключними положеннями передбачено, що закон набирає чинності через місяць після опублікування, тобто з 28 жовтня.

Що змінилося?

Тепер під час купівлі будь-якого нерухомого майна (крім багатоквартирного будинку), а також об’єкта незавершеного будівництва до нового власника одночасно переходить і право власності на таке майно, і право користування земельною ділянкою, на якій розміщено об’єкт нерухомості або незавершеного будівництва. Це однаково поширюється і на землі, що перебувають у постійному користуванні, і на орендовані ділянки.

Іншими словами, власник або орендар земельної ділянки після продажу нерухомості на ній в обов’язковому порядку зобов’язаний розірвати наявні договори на землекористування (постійне або тимчасове), щоб новий власник міг укласти аналогічні (з тими самими умовами і в тому ж обсязі).

Водночас волевиявлення орендодавця та внесення змін до договору оренди із зазначенням нового орендаря земельної ділянки не потрібні. Достатньо невідкладно повідомити орендодавця про перехід прав на земельну ділянку до нового користувача.

Крім того, закон регулює й інші важливі моменти. Зокрема:

1. Якщо новий власник нерухомості не має права на отримання землі у постійне користування, то в такому випадку він зобов’язаний подати клопотання до відповідних органів влади для отримання земельної ділянки у власність або користування.
2. Якщо купується лише частина нерухомого майна, то новий власник має право використовувати необхідну для нього земельну ділянку на підставі домовленості з постійним землекористувачем. Водночас право постійного користування не припиняється.
3. Не потрібно укладати окремого договору про купівлю-продаж земельної ділянки, достатньо угоди про придбання майна, де будуть обумовлені й «земельні» питання.
4. Право власності або користування земельною ділянкою у разі набуття прав на об’єкт незавершеного будівництва виникає лише у тому випадку, якщо права на такий об’єкт уже зареєстровані.

Що робити з угодами, укладеними раніше?

Закон окремо не регулює питання подальшої долі земельної ділянки, якщо у попереднього власника нерухомості не було прав власності чи користування земельною ділянкою, або якщо такий власник не зареєстрував право користування.

Земельна палата Касаційного господарського суду зробила висновок про те, що право власності або користування земельною ділянкою не може переходити до набувача нерухомості за правилами єдності земельної ділянки та нерухомості, доки вони не зареєстровані в установленому порядку. Для цього треба звернутися до органів влади з відповідним клопотанням.